Kedy sa oplatí splatiť starý úver novým?
Pokles úrokových sadzieb v posledných dvoch rokoch spolu s vysokou konkurenciou na trhu a výrazným zjednodušením administratívy zo strany bánk otvára pre ľudí s hypotékou cestu k lacnejšiemu úveru. Inak povedané, dnes sa oplatí uvažovať o refinancovaní starého úveru na bývanie novým. Dosiahnutá úspora nemusí byť vôbec malá, práve naopak, bez problému presiahne stotisíc a viac korún.
Kedy zvažovať nový úver?
V princípe vtedy, keď je pôvodná splátka oproti novej ponuke vyššia, a to pri porovnateľných podmienkach. Už aj stokorunové rozdiely na splátke pri zostávajúcej dlhoročnej splatnosti urobia na konci výrazný rozdiel. Celková úspora pri zmene úveru by však mala dosiahnuť aspoň 2 000 Sk, ktoré vykryjú jednorazové náklady na zmenu záložného práva na katastri nehnuteľností. Najvhodnejšími kandidátmi na refinancovanie sú hypotekárne úvery so štátnym príspevkom, splácané viac ako 4 roky (po tejto dobe totiž človek nemá povinnosť vrátiť štátny príspevok) a pri ktorých klientom financujúca banka neznížila úrokovú sadzbu (v mnohých prípadoch k tomu banky nepristúpia ani pri variabilnej úrokovej sadzbe). Rovnako sa odporúča refinancovať hypotéku s vyššou úrokovou sadzbou, ako vie ponúknuť „nová", s krátkou dobou fixácie (1-ročná), resp. s variabilnou úrokovou sadzbou. Pri týchto typoch splácania je totiž vysoký predpoklad, že nebude problém predčasne splatiť úver v pôvodnej banke bez poplatku.
Ako vypočítať možnú úsporu?
Príklad na novú hypotéku treba počítať pri rovnakých podmienkach. Ak teda napr. v pôvodnej banke človek musí splácať ešte 18 rokov, mal by si dať vypracovať novú ponuku tiež na 18 rokov. Do porovnania je potrebné zahrnúť aj sankčné poplatky za predčasné jednorázové splatenie v pôvodnej banke. Samozrejme, je vhodné hľadať banku, ktorá sa od „starej" líši aj v mesačne platených poplatkoch, ako je napr. vedenie úverového účtu (ktoré má napr. mBank bezplatné) a ďalšími výhodami (napr. bilančným mechanizmom v mBank na znižovanie splácaného úroku až na nulu). To sú ďalšie úspory, ktoré výrazne hrajú v prospech klienta pri novej hypotéke.
Vývoj štátnej podpory hypotekárnych úverov
Pokles úrokových sadzieb v posledných dvoch rokoch spolu s vysokou konkurenciou na trhu a výrazným zjednodušením administratívy zo strany bánk otvára pre ľudí s hypotékou cestu k lacnejšiemu úveru. Inak povedané, dnes sa oplatí uvažovať o refinancovaní starého úveru na bývanie novým. Dosiahnutá úspora nemusí byť vôbec malá, práve naopak, bez problému presiahne stotisíc a viac korún.
Kedy zvažovať nový úver?
V princípe vtedy, keď je pôvodná splátka oproti novej ponuke vyššia, a to pri porovnateľných podmienkach. Už aj stokorunové rozdiely na splátke pri zostávajúcej dlhoročnej splatnosti urobia na konci výrazný rozdiel. Celková úspora pri zmene úveru by však mala dosiahnuť aspoň 2 000 Sk, ktoré vykryjú jednorazové náklady na zmenu záložného práva na katastri nehnuteľností. Najvhodnejšími kandidátmi na refinancovanie sú hypotekárne úvery so štátnym príspevkom, splácané viac ako 4 roky (po tejto dobe totiž človek nemá povinnosť vrátiť štátny príspevok) a pri ktorých klientom financujúca banka neznížila úrokovú sadzbu (v mnohých prípadoch k tomu banky nepristúpia ani pri variabilnej úrokovej sadzbe). Rovnako sa odporúča refinancovať hypotéku s vyššou úrokovou sadzbou, ako vie ponúknuť „nová", s krátkou dobou fixácie (1-ročná), resp. s variabilnou úrokovou sadzbou. Pri týchto typoch splácania je totiž vysoký predpoklad, že nebude problém predčasne splatiť úver v pôvodnej banke bez poplatku.
Ako vypočítať možnú úsporu?
Príklad na novú hypotéku treba počítať pri rovnakých podmienkach. Ak teda napr. v pôvodnej banke človek musí splácať ešte 18 rokov, mal by si dať vypracovať novú ponuku tiež na 18 rokov. Do porovnania je potrebné zahrnúť aj sankčné poplatky za predčasné jednorázové splatenie v pôvodnej banke. Samozrejme, je vhodné hľadať banku, ktorá sa od „starej" líši aj v mesačne platených poplatkoch, ako je napr. vedenie úverového účtu (ktoré má napr. mBank bezplatné) a ďalšími výhodami (napr. bilančným mechanizmom v mBank na znižovanie splácaného úroku až na nulu). To sú ďalšie úspory, ktoré výrazne hrajú v prospech klienta pri novej hypotéke.
Vývoj štátnej podpory hypotekárnych úverov
Vývoj priemerných úrokových sadzieb na trhu (po zohľadnení štátnej podpory)*
Čo obnáša refinancovanie?
Refinancovanie hypotéky je pre banku aj pre človeka procesne jednoduchšie ako vybavovanie novej hypotéky. Dôvod je jednoduchý: pri refinancovaní nedochádza k prevodu vlastníctva, ale iba k zmene banky, v prospech ktorej je zaručená nehnuteľnosť. Človek nepotrebuje nový odhad, dokladuje len súhlas s predčasným splatením úveru v pôvodnej banke, súhlas so zriadením záložného práva na 2. mieste v prospech novofinancujúcej banky, súhlas s výmazom pôvodného záložného práva z katastra nehnuteľností po splatení refinancovaného úveru a predkladá list vlastníctva s plombou.Celý tento proces (od podania žiadosti o úver, cez odovzdanie podkladov pre kataster nehnuteľností, až po čerpanie úveru) sa bežne dá zvládnuť už aj za 1 týždeň. Niektoré banky však obmedzujú predčasné splatenie úveru podmienkou požiadať oň 2-3 týždne vopred. Preto sa odporúča prísť približne mesiac predtým, ako chce človek úver predčasne splatiť, a to tak do pôvodnej, ako aj do novofinancujúcej banky a informovať sa na presný postup prenesenia úveru do novej banky.
Modelový príklad
Človek začal splácať 25-ročnú 2-miliónovú hypotéku v roku 2001 s úrokom 7,5%, dnes by za rovnakých podmienok získal úrokovú sadzbu 5,4%. Zostáva mu teda odsplácať 18 rokov pri zostatku úveru takmer 1 750 000 Sk. Ak by ďalej pokračoval v splácaní v pôvodnej banke, zaplatí banke na úrokoch celkovo 1 415 215 Sk. K tomu je potrebné pripočítať poplatok za vedenie úverového účtu (priemerne 80 Sk/mesiac, t.j. 17 280 Sk počas 18 rokov). Ak má klient v danej banke ešte aj bežný účet (čo bola až do januára 2008 v každej banke povinnosť a bežný mesačný poplatok začína pri cca. 50 Sk), na poplatkoch za jeho vedenie tak za 18 rokov zaplatí ďalších 10.800 Sk. Ak by človek čerpal nový úver pri ú.s. 5,4%, ušetril by na úrokoch 425 899 Sk. Ak by si previedol účet do mBank, v ktorom zaň, rovnako ako za úverový účet, neplatí ani korunu, úspora by za 18 rokov stúpla na 453 979 Sk. To sú nezanedbateľné rozdiely. K tomu sa navyše pridávajú výhody novej hypotéky, ktoré boli predtým nemysliteľné. Ide napr. o predčasné splatenie úveru kedykoľvek bez poplatku, či bilančný mechanizmus, ktorým sa dá splácaný úrok aktuálne znižovať až na nulu dočasným viazaním vlastných voľných peňazí na účte klienta.Bilančný mechanizmus od mBank spočíva v tom, že voľné prostriedky z bežného účtu sa dočasne prevádzajú na úverový podúčet a znižujú tak výšku úroku pri mesačnej splátke úveru. Napríklad, ak má klient úver 1 000 000 Sk a priemerne mal na účte v určitom období 200 000 Sk, v danom období sa mu úroky počítajú len zo sumy 800 000 korún. Bilancia umožňuje znížiť splácaný úrok úveru až na nulu. Jednoducho povedané, pri úvere 1 000 000 Sk a vlastných voľných prostriedkoch na účte v rovnakej výške, nezaplatí klient v danom období banke pri splácaní úveru žiadny úrok.
Refinancovanie hypotéky je pre banku aj pre človeka procesne jednoduchšie ako vybavovanie novej hypotéky. Dôvod je jednoduchý: pri refinancovaní nedochádza k prevodu vlastníctva, ale iba k zmene banky, v prospech ktorej je zaručená nehnuteľnosť. Človek nepotrebuje nový odhad, dokladuje len súhlas s predčasným splatením úveru v pôvodnej banke, súhlas so zriadením záložného práva na 2. mieste v prospech novofinancujúcej banky, súhlas s výmazom pôvodného záložného práva z katastra nehnuteľností po splatení refinancovaného úveru a predkladá list vlastníctva s plombou.Celý tento proces (od podania žiadosti o úver, cez odovzdanie podkladov pre kataster nehnuteľností, až po čerpanie úveru) sa bežne dá zvládnuť už aj za 1 týždeň. Niektoré banky však obmedzujú predčasné splatenie úveru podmienkou požiadať oň 2-3 týždne vopred. Preto sa odporúča prísť približne mesiac predtým, ako chce človek úver predčasne splatiť, a to tak do pôvodnej, ako aj do novofinancujúcej banky a informovať sa na presný postup prenesenia úveru do novej banky.
Modelový príklad
Človek začal splácať 25-ročnú 2-miliónovú hypotéku v roku 2001 s úrokom 7,5%, dnes by za rovnakých podmienok získal úrokovú sadzbu 5,4%. Zostáva mu teda odsplácať 18 rokov pri zostatku úveru takmer 1 750 000 Sk. Ak by ďalej pokračoval v splácaní v pôvodnej banke, zaplatí banke na úrokoch celkovo 1 415 215 Sk. K tomu je potrebné pripočítať poplatok za vedenie úverového účtu (priemerne 80 Sk/mesiac, t.j. 17 280 Sk počas 18 rokov). Ak má klient v danej banke ešte aj bežný účet (čo bola až do januára 2008 v každej banke povinnosť a bežný mesačný poplatok začína pri cca. 50 Sk), na poplatkoch za jeho vedenie tak za 18 rokov zaplatí ďalších 10.800 Sk. Ak by človek čerpal nový úver pri ú.s. 5,4%, ušetril by na úrokoch 425 899 Sk. Ak by si previedol účet do mBank, v ktorom zaň, rovnako ako za úverový účet, neplatí ani korunu, úspora by za 18 rokov stúpla na 453 979 Sk. To sú nezanedbateľné rozdiely. K tomu sa navyše pridávajú výhody novej hypotéky, ktoré boli predtým nemysliteľné. Ide napr. o predčasné splatenie úveru kedykoľvek bez poplatku, či bilančný mechanizmus, ktorým sa dá splácaný úrok aktuálne znižovať až na nulu dočasným viazaním vlastných voľných peňazí na účte klienta.Bilančný mechanizmus od mBank spočíva v tom, že voľné prostriedky z bežného účtu sa dočasne prevádzajú na úverový podúčet a znižujú tak výšku úroku pri mesačnej splátke úveru. Napríklad, ak má klient úver 1 000 000 Sk a priemerne mal na účte v určitom období 200 000 Sk, v danom období sa mu úroky počítajú len zo sumy 800 000 korún. Bilancia umožňuje znížiť splácaný úrok úveru až na nulu. Jednoducho povedané, pri úvere 1 000 000 Sk a vlastných voľných prostriedkoch na účte v rovnakej výške, nezaplatí klient v danom období banke pri splácaní úveru žiadny úrok.
* po zohľadnení štátnej prémie
** bežne k zmene dátumu fixácie, resp. pri variabilnej sadzbe podľa skúseností po dohodeKontakt dla mediów
** bežne k zmene dátumu fixácie, resp. pri variabilnej sadzbe podľa skúseností po dohodeKontakt dla mediów