Ideálom klasickej banky poskytujúcej hypotéky na Slovensku je klient splácajúci svoj úver v celej dĺžke splatnosti (priemerná doba splácania hypotéky u nás sa blíži k 20 rokom a rastom cien nehnuteľností sa zvyšuje). Podľa skúseností však mnoho klientov verí, že hypotéku splatia skôr. Rátajú napr. s postupne rastúcim príjmom, mimoriadnymi odmenami v práci, či prípadným dedičstvom. Banky sa však zväčša predčasným splátkam úverov bránia, a to sankciami a penále. Nová smernica EÚ prijatá 15.1.2008 túto situáciu rieši pri spotrebných úveroch (max. 1% sankcia z dlžnej čiastky, ak klient úver splatí viac ako rok pred splatnosťou, resp. max. 0,5% pri kratšom období). Avšak pri hypotékach, kde ide o výrazne vyššie sumy a rovnako aj pokuty, sú slovenskí bankoví klienti v nevýhode .
Aké sankcie musíme platiť bankám pri predčasnom splatení hypotéky ?
Podľa informácií z webovských stránok a call-centier slovenských bánk banky buď vôbec neumožňujú mimoriadne splátky počas splácania hypotéky, resp. jednorazové splatenie zostávajúcej istiny úveru alebo ho časovo limitujú (splátka možná len k dátumu obnovy sadzby). Tieto možnosti sú ďalej podmienené administratívnymi úkonmi (písomná žiadosť podaná v pobočke, niekoľkodňová až týždňová lehota na povolenie predčasnej splátky). Niektoré banky určujú presne na korunu, koľko môže klient predčasne splatiť. Okrem toho banky za predčasnú splátku klienta trestajú sankciami v rozsahu 1-5 % z predčasne splatenej sumy. Po prirátaní rôznych poplatkov to nakoniec klienta stojí zväčša od niekoľko tisíc až po niekoľko desiatok tisíc korún, v závislosti od predčasne splatenej výšky úveru. V súčasnosti je jedinou bankou na slovenskom trhu, kde môže klient splatiť hypotéku predčasne, kedykoľvek a bez poplatkov, iba on-line banka mBank.Prekážky zo strany bánk sú hlavným dôvodom, prečo len veľmi malé percento ľudí predčasne spláca hypotéku, prípadne ju prenáša do inej banky. „Podľa našich odhadov hypotéky predčasne splatí asi len 1% zo všetkých ľudí, ktorí na Slovensku splácajú hypotéku. Pritom túto možnosť by určite využila výrazne väčšia časť hypotekárnych klientov. Nerealizujú ju práve kvôli administratívnym prekážkam a finančným sankciám bánk," hovorí Ondrej Chovanec, manažér predaja hypoték internetovej banky mBank.
Slováci budú viac vyhľadávať predčasné splácanie
Analytici očakávajú, že v blízkej budúcnosti budú slovenskí klienti vyhľadávať hypotéky, pri ktorých im banky nebudú brániť v predčasnom splatení. Dôvodom je narastajúca bonita slovenskej populácie a z nej plynúca možnosť splatiť úver predčasne. Ďalším dôvodom sú čoraz dlhšie doby splatnosti hypoték, ktoré umožňujú začať splácanie hypotéky s minimálnou splátkou a postupne s rastom príjmu splátky zvyšovať, či splácať mimoriadnymi splátkami.
Ak kupujete byt ako investíciu, potrebujete výhodné predčasné splatenie
Tretím, a v súčasnosti čoraz dôležitejším dôvodom, je kúpa nehnuteľnosti ako investície. Napriek prognózam o spomalení rastu cien nehnuteľností tieto aj v roku 2007 narástli rekordne o 20-40% podľa regiónu. A rast (aj keď miernejší) sa očakáva aj v ďalších rokoch. Rastúci objem hypoték (medziročný nárast 2006-2007 o vyše 60% - podľa údajov NBS) ukazuje, že Slováci stále viac investujú do nehnuteľností. Jedným z dôvodov je aj zámer, aby nadobudnutú nehnuteľnosť (napríklad už po 2 rokoch, ak majú na jej adrese trvalý pobyt, resp. po 5 rokoch jej vlastnenia) predali po jej zhodnotení so ziskom, z ktorého nemusia platiť daň. A práve možnosť výhodného predčasného splatenia je pre nich rozhodujúca.
Iba jedna banka má predčasnú splátku kedykoľvek a bez poplatku: mBank
mBank sa podobne ako pri bežnom účte, ktorý môžu mať klienti úplne bez poplatkov, flexibilnom sporiacom účte s vysokým úročením, snaží rozvíriť stojaté vody bankovníctva aj v oblasti hypoték. Zatiaľ ako prvá a jediná banka na Slovensku umožňuje mimoriadne splátky, aj predčasné splatenie celého zvyšku hypotéky bez akýchkoľvek poplatkov a bez časového obmedzenia. A to aj vtedy, ak chce klient hypotéku splatiť napr. pred obnovou fixácie úroku. Navyše, mimoriadna splátka nevyžaduje návštevu pobočky, ani žiadosť: klient prevedie akúkoľvek sumu na úverový účet cez internetbanking, kde okamžite vidí, ako sa mu zníži istina úveru a preráta výška splátky.
Podľa informácií z webovských stránok a call-centier slovenských bánk banky buď vôbec neumožňujú mimoriadne splátky počas splácania hypotéky, resp. jednorazové splatenie zostávajúcej istiny úveru alebo ho časovo limitujú (splátka možná len k dátumu obnovy sadzby). Tieto možnosti sú ďalej podmienené administratívnymi úkonmi (písomná žiadosť podaná v pobočke, niekoľkodňová až týždňová lehota na povolenie predčasnej splátky). Niektoré banky určujú presne na korunu, koľko môže klient predčasne splatiť. Okrem toho banky za predčasnú splátku klienta trestajú sankciami v rozsahu 1-5 % z predčasne splatenej sumy. Po prirátaní rôznych poplatkov to nakoniec klienta stojí zväčša od niekoľko tisíc až po niekoľko desiatok tisíc korún, v závislosti od predčasne splatenej výšky úveru. V súčasnosti je jedinou bankou na slovenskom trhu, kde môže klient splatiť hypotéku predčasne, kedykoľvek a bez poplatkov, iba on-line banka mBank.Prekážky zo strany bánk sú hlavným dôvodom, prečo len veľmi malé percento ľudí predčasne spláca hypotéku, prípadne ju prenáša do inej banky. „Podľa našich odhadov hypotéky predčasne splatí asi len 1% zo všetkých ľudí, ktorí na Slovensku splácajú hypotéku. Pritom túto možnosť by určite využila výrazne väčšia časť hypotekárnych klientov. Nerealizujú ju práve kvôli administratívnym prekážkam a finančným sankciám bánk," hovorí Ondrej Chovanec, manažér predaja hypoték internetovej banky mBank.
Slováci budú viac vyhľadávať predčasné splácanie
Analytici očakávajú, že v blízkej budúcnosti budú slovenskí klienti vyhľadávať hypotéky, pri ktorých im banky nebudú brániť v predčasnom splatení. Dôvodom je narastajúca bonita slovenskej populácie a z nej plynúca možnosť splatiť úver predčasne. Ďalším dôvodom sú čoraz dlhšie doby splatnosti hypoték, ktoré umožňujú začať splácanie hypotéky s minimálnou splátkou a postupne s rastom príjmu splátky zvyšovať, či splácať mimoriadnymi splátkami.
Ak kupujete byt ako investíciu, potrebujete výhodné predčasné splatenie
Tretím, a v súčasnosti čoraz dôležitejším dôvodom, je kúpa nehnuteľnosti ako investície. Napriek prognózam o spomalení rastu cien nehnuteľností tieto aj v roku 2007 narástli rekordne o 20-40% podľa regiónu. A rast (aj keď miernejší) sa očakáva aj v ďalších rokoch. Rastúci objem hypoték (medziročný nárast 2006-2007 o vyše 60% - podľa údajov NBS) ukazuje, že Slováci stále viac investujú do nehnuteľností. Jedným z dôvodov je aj zámer, aby nadobudnutú nehnuteľnosť (napríklad už po 2 rokoch, ak majú na jej adrese trvalý pobyt, resp. po 5 rokoch jej vlastnenia) predali po jej zhodnotení so ziskom, z ktorého nemusia platiť daň. A práve možnosť výhodného predčasného splatenia je pre nich rozhodujúca.
Iba jedna banka má predčasnú splátku kedykoľvek a bez poplatku: mBank
mBank sa podobne ako pri bežnom účte, ktorý môžu mať klienti úplne bez poplatkov, flexibilnom sporiacom účte s vysokým úročením, snaží rozvíriť stojaté vody bankovníctva aj v oblasti hypoték. Zatiaľ ako prvá a jediná banka na Slovensku umožňuje mimoriadne splátky, aj predčasné splatenie celého zvyšku hypotéky bez akýchkoľvek poplatkov a bez časového obmedzenia. A to aj vtedy, ak chce klient hypotéku splatiť napr. pred obnovou fixácie úroku. Navyše, mimoriadna splátka nevyžaduje návštevu pobočky, ani žiadosť: klient prevedie akúkoľvek sumu na úverový účet cez internetbanking, kde okamžite vidí, ako sa mu zníži istina úveru a preráta výška splátky.